土地売却で重要な「境界明示義務」とは？トラブルを防ぐための確認ポイントを解説

土地を売却するとき、「境界がはっきりしていないけれど売れるの？」「境界明示義務って何？」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

土地の売買では、境界が明確になっていることがとても重要です。境界が曖昧なまま売却すると、買主や隣地所有者とのトラブルにつながる可能性があります。

この記事では、土地売却時に知っておきたい境界明示義務や、境界を確認する方法、境界が不明な場合の対処法についてわかりやすく解説します。

境界明示義務とは？

境界明示義務とは、売主が買主に対して土地の境界を明確に示す義務のことです。

土地は建物と違い、目に見える境界が分かりにくい場合があります。そのため、売却後に「どこまでが自分の土地なのか」が原因でトラブルになるケースも少なくありません。

境界を明示する方法としては、境界標（杭や金属プレートなど）や確定測量図、筆界確認書などが用いられます。

買主が安心して土地を購入できるよう、売主は境界を明確にして引き渡すことが大切です。

境界確定と境界確認の違い

境界に関する言葉には「境界確定」と「境界確認」があります。

境界確定とは、土地家屋調査士が測量を行い、隣地所有者全員の立会い・合意を得て正式に境界を確定することです。

一方、境界確認は、境界標や測量図をもとに現地で境界を確認する作業を指します。

土地売却では、境界が確定していることで買主も安心して購入しやすくなります。

境界が曖昧だと起こるトラブル

【建物や塀が越境している】

隣地の塀や建物、樹木の枝などが自分の土地へ入り込んでいる状態を「越境」といいます。

越境があるまま売却すると、買主が隣地所有者と話し合いをしなければならず、売却価格に影響することもあります。

【隣地所有者が境界確定に協力してくれない】

境界確定には隣地所有者の立会いが必要です。

しかし、昔からの認識の違いや相続問題などで同意が得られず、売却が長引くケースもあります。

特に共有名義の土地では、全員の同意が必要になる場合もあるため注意が必要です。

【隣地所有者が亡くなっている】

隣地所有者が亡くなっている場合は、相続人全員との調整が必要になります。

相続手続きが終わっていないケースでは、境界確定まで時間がかかることも少なくありません。

【実際の面積が登記簿と違う】

登記簿上の面積と実測面積が異なることは珍しくありません。

大きな差がある場合は売買価格にも影響し、契約後のトラブルにつながる可能性があります。

売却前に実測を行い、正確な土地面積を確認しておくことが重要です。

土地の境界を確認する方法

【確定測量図を確認する】

もっとも信頼性が高い資料が確定測量図です。

隣地所有者全員の立会い・合意を経て作成されているため、境界を証明する資料として安心できます。

土地売却では、確定測量図があることで買主の安心感にもつながります。

【地積測量図・現況測量図を確認する】

法務局には地積測量図が保管されています。

ただし、古い図面の中には隣地所有者の立会いを行っていないものもあるため、すべてが境界確定済みとは限りません。

現況測量図についても同様で、筆界確認書などがあるか確認することが大切です。

【境界標を現地で確認する】

境界標が現地に残っているかも重要なポイントです。

金属プレートやコンクリート杭などが設置されていれば境界を確認しやすくなります。

もし境界標が紛失している場合は、土地家屋調査士へ依頼して復元することも可能です。

境界が確認できない場合はどうする？

境界標や測量図がない場合は、確定測量を行うことをおすすめします。

土地家屋調査士が測量を実施し、隣地所有者との立会いを経て境界を確定します。

費用や時間はかかりますが、売却後のトラブル防止につながり、買主からの信頼も得やすくなります。

また、境界が明確になっている土地は売却しやすく、スムーズな契約につながるケースも多くあります。

マンションの場合は、土地全体の境界が開発時に確定していることが一般的です。

そのため、戸建てや土地の売却とは異なり、売主が境界を明示するケースはほとんどありません。

ただし、特殊なケースでは確認が必要になることもあるため、不動産会社へ相談すると安心です。

土地を売却する際は、境界明示義務を理解し、境界を明確にしておくことが重要です。

境界が曖昧なまま売却すると、越境問題や面積の相違、隣地とのトラブルなど、さまざまなリスクが生じる可能性があります。

売却前に確定測量図や境界標を確認し、必要に応じて土地家屋調査士へ依頼して境界を確定しておくことで、安心して売却を進められるでしょう。

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