売却するときの税金　3000万円特別控除とは？

 

「親から相続した実家を売却したいけれど、税金はどのくらいかかるの？」

相続した不動産を売却するとき、気になるのが「譲渡所得」にかかる税金です。

特に、相続した実家が空き家になっている場合は、一定の要件を満たすことで「3,000万円の特別控除」を利用できる可能性があります。

ただし、すべての相続不動産が対象になるわけではありません。

今回は、相続した不動産を売却するときにかかる税金と、知っておきたい3,000万円特別控除についてわかりやすく解説します。

相続した不動産を売却すると税金がかかる？

相続した土地や建物を売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税・住民税」がかかることがあります。

譲渡所得は、基本的に次のように計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格－取得費－譲渡費用

取得費とは、被相続人がその不動産を購入したときの代金や購入時の手数料などです。相続したからといって、相続時の評価額がそのまま取得費になるわけではありません。原則として、被相続人が取得したときの取得費を引き継ぎます。

なお、取得費が分からない場合には、一定の条件のもとで売却価格の5％相当額を取得費として計算することもできます。

相続した実家なら「3,000万円特別控除」が使えることも

相続した不動産の売却で特に知っておきたいのが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。

この特例では、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

ただし、2024年1月1日以降の譲渡については、家屋とその敷地を相続した相続人が3人以上の場合、控除額は最高2,000万円となります。

主な適用要件

代表的な要件には、次のようなものがあります。

• 被相続人が一人で住んでいた家屋であること

• 原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

• 家屋とその敷地の両方を相続・遺贈により取得していること

• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

• 売却代金が1億円以下であること

• 一定の耐震基準を満たすこと、または必要な耐震改修を行うこと

• 一定の場合には、家屋を取り壊して土地を売却すること

などです。

また、被相続人が相続開始直前に老人ホーム等へ入居していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になる場合があります。

つまり、「相続した家だから3,000万円控除が使える」というわけではなく、細かな要件を確認する必要があります。

3,000万円控除を使うと税金はどう変わる？

例えば、相続した空き家と土地を売却した結果、

• 売却価格：2,500万円

• 取得費：125万円

• 譲渡費用：200万円

だったとします。

この場合、特別控除を使わなければ、

2,500万円－125万円－200万円
＝ 2,175万円

が譲渡所得となります。

一方、3,000万円の特別控除が適用できれば、

2,175万円－3,000万円
＝ 0円

となり、譲渡所得に対する税金が発生しないケースがあります。

ただし、実際の税額は所有期間や取得費、譲渡費用などによって変わります。国税庁によると、土地や建物の譲渡所得については、所有期間などに応じて税率が異なります。

相続税を支払っている場合は「取得費加算」の特例も

相続した不動産を売却する場合、もう一つ知っておきたいのが「相続税額の取得費加算の特例」です。

相続税が課税された人が、一定期間内に相続した土地や建物などを売却した場合、相続税額のうち一定額を不動産の取得費に加算できる場合があります。

取得費が増えることで、結果として譲渡所得を小さくできる可能性があります。適用には、相続税が課税されていることや、一定期間内に売却することなどの要件があります。

なお、3,000万円特別控除との関係もあるため、どの特例を利用できるのかは個別に確認する必要があります。

いつまでに売却すればいい？

相続した空き家の3,000万円特別控除には期限があります。

現在の制度では、2027年12月31日までの譲渡が適用期限とされています。

また、単純に「相続してから3年以内」ではなく、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという点にも注意が必要です。

「いつまでに売ればいいのかわからない」という方は、相続した日を確認したうえで、早めに専門家へ相談しましょう。

相続した不動産は早めの確認が大切

相続した実家を売却する場合、税金だけでなく、相続登記や境界、建物の状態、残置物の処分など、確認することがたくさんあります。

特に空き家は、時間が経つほど建物の劣化や管理の負担が増えることがあります。

3,000万円特別控除についても、建築年や相続人の人数、被相続人の居住状況、売却時期など、さまざまな条件があります。

「自分の相続した家は特例を使えるの？」

「売却したら税金はいくらかかる？」

といった疑問がある場合は、まず不動産会社や税理士などの専門家に確認することをおすすめします。

相続した不動産をそのまま放置するのではなく、売却・活用・管理など、今後の方向性を早めに考えておくことが大切です。

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