空き家問題　「管理不全空家」「特定空家」

「親から実家を相続したけれど、遠方に住んでいて管理できない」

「すぐに売る予定はないから、とりあえずそのままにしている」

相続した空き家について、このように考えている方は少なくありません。

しかし、空き家は誰も住んでいないからといって、何もしなくてもよいわけではありません。適切な管理をせず放置すると、建物の劣化や近隣トラブルにつながるだけでなく、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」として指導・勧告などを受ける可能性があります。

この記事では、相続した空き家を放置することで起こる問題と、「管理不全空家」「特定空家」の違い、相続後に検討したい対策について解説します。

相続した空き家を放置するとどうなる？

空き家は、人が住んでいる住宅と比べて劣化が進みやすくなります。

換気や通水がされていないことで湿気がこもったり、雨漏りや害虫の発生に気付くのが遅れたりするためです。

また、庭木が伸びて道路や隣地にはみ出したり、外壁や屋根の一部が落下したりするなど、周辺環境に影響を与えるケースもあります。

さらに、空き家の所有者には、建物を適切に管理する責任があります。

相続したものの「誰も住んでいないから」「遠方だから」と長期間放置してしまうと、後から大きな費用や手間が発生する可能性があります。

「管理不全空家」とは？

2023年12月に改正空家法が施行され、「管理不全空家」という区分が新たに設けられました。

管理不全空家とは、適切な管理が行われていないため、そのまま放置すれば「特定空家」に該当するおそれがある空き家のことです。

例えば、

・建物や屋根、外壁などの劣化が進んでいる

・庭木や雑草が繁茂している

・敷地内にゴミなどが放置されている

・窓や門などが壊れている

といった状態が続いている場合、管理不全空家として自治体から管理を求められる可能性があります。

管理不全空家は、いわば「このまま放置すると危険な状態になる可能性がある空き家」です。

早い段階で適切な管理や修繕を行えば、より深刻な状態になることを防げます。

「特定空家」とは？

特定空家は、放置することが不適切な状態になっている空家です。

空家法では、例えば次のような状態にある空き家が特定空家として扱われる可能性があります。

・倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある

・著しく衛生上有害となるおそれがある

・適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている

・周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である

自治体による調査などを経て、特定空家として認定されると、所有者に対して助言・指導・勧告・命令などが行われる場合があります。

つまり、「空き家だからすぐに特定空家になる」というわけではありませんが、適切な管理をせず放置することは避ける必要があります。

勧告を受けると固定資産税にも影響する？

空家を放置するうえで、特に注意したいのが固定資産税です。

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、住宅用地に対する課税標準の特例が適用されます。

しかし、管理不全空家や特定空家について、自治体からの勧告を受けると、この住宅用地特例の対象から外れる場合があります。

その結果、土地にかかる固定資産税の負担が大きくなる可能性があります。

「空き家だから税金が安い」と考えて放置してしまうと、かえって税負担が増えるケースがあるため注意が必要です。

相続した空き家は「所有しているだけ」でも管理が必要

相続した実家を使用していなくても、所有者である限り、適切に管理する必要があります。

特に遠方に住んでいる場合は

・定期的な換気

・雨漏りや外壁などの点検

・水道の通水

・庭木・雑草の管理

・郵便物の確認

・不法侵入や不法投棄の確認

などを継続して行うことが重要です。

自分で管理することが難しい場合には、空き家管理サービスなどを利用する方法もあります。

相続した空き家を「売る」という選択肢

今後住む予定がなく、管理も難しいのであれば、早い段階で売却を検討することも選択肢のひとつです。

特に、

「実家に戻る予定がない」

「遠方なので管理できない」

「相続人が複数いて、誰も住む予定がない」

という場合は、空き家をそのまま所有し続けることが本当に適切なのか、家族で話し合ってみましょう。

空家は時間が経つほど建物の劣化が進み、修繕や管理に係る費用が増える可能性があります。

また、相続した不動産を売却する場合には、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

ただし、適用には建物の築年数や相続後の利用状況、売却期限など、さまざまな要件があります。

「自分の場合も利用できるのか？」を早めに確認しておくことが大切です。

相続した空き家は、放置する前に方向性を決めよう

相続した空き家は、「とりあえずそのままにしておく」のではなく、早めに今後の方向性を考えることが大切です。

選択肢としては

・自分や家族が住む

・賃貸する

・必要な修繕をして利用する

・空き家として適切に管理する

・売却する

・状況によっては解体する

などがあります。

どの方法が適しているのかは、建物の状態、立地、土地の価格、相続人の人数、今後の利用予定などによって異なります。

特に相続した実家の場合、「思い出があるから」「いつか使うかもしれないから」と判断を先送りしてしまいがちです。

しかし、何年も放置した結果、建物の劣化が進み、売却や活用が難しくなるケースもあります。

「まだ売らなくてもいい」と思っている場合でも、まずは建物の状態を確認し、今後も所有し続けるのか、売却・活用するのかを早めに考えておきましょう。

相続した空き家について「売るべきか、残すべきか分からない」という場合は、ぜひお気軽に中央企画へご相談ください。

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