賃貸中の物件を売却するには？　ポイント解説

「賃貸中の不動産を売却したいけれど、入居者がいる状態でも売れるの？」

「入居者に退去してもらわないと売却できない？」

「賃貸中のまま売るのと、空室にしてから売るのではどちらがいい？」

このように、賃貸中の物件の売却について悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、賃貸中の物件は入居者が住んでいる状態でも売却できます。

ただし、売却方法によって買主となる層や売却価格、手続きが異なります。特に「投資用物件として売却するのか」「入居者に退去してもらってから売却するのか」は重要なポイントです。

賃貸中の物件でも売却できる

賃貸中の物件は、入居者がいる状態でも売却することができます。

この場合、物件の所有者が変わるだけで、基本的には現在の賃貸借契約も新しい所有者へ引き継がれます。

つまり、売却したからといって、入居者にすぐ退去してもらう必要はありません。

賃貸中の物件を売却する場合には、大きくわけて次の２つの方法があります。

・賃貸中のまま「収益物件」として売却する

・入居者に退去してもらい「空室物件」として売却する

どちらが適しているかは、物件の立地や状態、賃料、入居状況、売却希望価格などによって異なります。

方法①賃貸中のまま売却する

最も一般的な方法のひとつが、入居者が住んでいる状態のまま売却する方法です。

購入するのは、主に不動産投資を目的とする投資家などです。

入居者がいるため、買主は購入後すぐに家賃収入が得られるというメリットがあります。

そのため、現在の家賃や年間収入、管理費・修繕積立金、固定資産税などをもとに、収益性を判断して売買価格が決まります。

【賃貸中のまま売却するメリット】

・入居者に退去してもらう必要がない

入居者との賃貸借契約を維持したまま売却できるため、退去交渉や引っ越し費用の負担などが発生しません。

・空室期間をつくらずに売却できる

売却活動中も家賃収入を得られるため、売却が完了するまでの収入を維持できます。

・投資用物件として売却しやすい場合がある

立地が良く、安定した賃料収入が期待できる物件であれば、投資家から購入を検討してもらいやすくなります。

方法②　入居者に退去してもらってから売却する

もう一つは、入居者との賃貸借契約を終了させ、空室にしてから売却する方法です。

空室になれば、購入後に自分で住みたいという「居住用物件」を探している買主にも売却できる可能性があります。

特に、駅から近いマンションや戸建てなど、自己居住用として需要が見込める物件では、空室にすることで購入希望者の幅が広がるケースがあります。

ただし、「売却したいから」という理由だけで、貸主から一方的に入居者への退去を求められるとは限りません。

普通借家契約の場合、契約期間満了時に更新を拒絶するには、法律上の要件が必要です。

そのため、退去を前提として売却を検討する場合は、契約内容を確認したうえで、早めに専門家へ相談することが大切です。

賃貸中のまま売るか、空室にして売るか

どちらの方法が良いかは、物件によって異なります。

例えば、投資用物件として収益性が高く、安定した入居状況がある場合は、賃貸中のまま売却した方が買主を見つけやすい可能性があります。

一方で、自己居住用として人気が期待できる立地や間取りであれば、空室にして一般の購入希望者へ売却することで、より高い価格で売却できる可能性があります。

ただし、空室にするには退去交渉が必要になる場合があり、時間や費用がかかることもあります。

そのため、単純に「空室にした方が高く売れる」と考えるのではなく、現在の賃料や物件の市場価値、入居者との契約内容などを総合的に判断することが重要です。

賃貸中の物件を売却するときの注意点

【入居者との賃貸借契約を確認する】

売却前には、現在の賃貸借契約の内容を確認しましょう。

確認しておきたい主な項目は以下のとおりです。

・普通借家契約か定期借家契約か

・契約期間

・月額賃料

・敷金・保証金

・更新条件

・滞納の有無

・入居者との特約

・管理会社との契約内容

特に、買主へ

買主へ賃貸借契約を引き継ぐ場合には、契約書などの資料を整理しておくことが重要です。

【家賃滞納などの問題がないか確認する】

家賃滞納がある物件の場合、買主から価格交渉を受ける可能性があります。

また、入居者とのトラブルや修繕に関する問題などがある場合も、売却前に整理しておくことが大切です。

売却後にトラブルにならないよう、買主に対して必要な情報を適切に伝える必要があります。

【賃貸中でも室内確認が必要になる場合がある】

賃貸中の物件では、入居者が生活しているため、自由に室内を見学できるわけではありません。

売却活動を行う場合は、入居者への配慮が必要です。

内覧や設備確認などを行う場合には、事前に入居者と日程を調整するなど、円滑に進められるよう対応しましょう。

【賃貸中の物件は「収益還元法」で価格を判断することも】

投資用として売却する場合、物件の価格を判断する際に

「収益還元法」が使われることがあります。

収益還元法とは、物件から将来的に得られる収益をもとに不動産価格を算出する方法です。

例えば、年間の家賃収入が120万円で、投資家が期待する利回りが6％だとすると、単純化した計算では、

120万円 ÷ 6％ ＝ 2,000万円

となります。

もちろん、実際の売却価格はこれだけで決まるわけではありません。

立地、築年数、建物の状態、管理費・修繕積立金、固定資産税、空室リスク、周辺の取引事例など、さまざまな要素を考慮して価格が決まります。

【賃貸中の物件を少しでも高く売るためのポイント】

賃貸中の物件を売却する場合、単に「いくらで売りたいか」だけではなく、投資家から見た物件の魅力を整理することが重要です。

例えば、

• 家賃が周辺相場と比べて適正か
• 入居期間が長く安定しているか
• 管理状態が良好か
• 修繕履歴が整理されているか
• 管理費や修繕積立金が適正か
• 周辺の賃貸需要があるか

などを確認しておきましょう。

また、賃貸中の物件は一般の居住用物件とは売却戦略が異なるため、投資用不動産の取引実績がある不動産会社へ相談することも重要です。

賃貸中の物件は、入居者が住んでいる状態でも売却できます。

売却方法としては、

「賃貸中のまま収益物件として売却する」

または

「入居者に退去してもらい、空室として売却する」

という選択肢があります。

どちらが適しているかは、物件の立地や状態、賃料、入居状況、賃貸借契約の内容などによって変わります。

特に、入居者がいるからといって、売却のために自由に退去を求められるわけではありません。まずは賃貸借契約の内容を確認し、売却方法を慎重に検討することが大切です。

「賃貸中だけど売却できるか知りたい」「投資用として売るべきか、空室にして売るべきか迷っている」という方は、現在の賃貸状況や物件の条件を整理したうえで、不動産会社に査定を依頼してみましょう。

複数の売却方法を比較することで、ご自身の状況に合った売却方法を選びやすくなります。

不動産でお困りの方は、ぜひお気軽に中央企画株式会社までご相談ください。

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