住宅ローン控除を受けている家を売却するとどうなる？住み替え前に知っておきたいポイント

「住宅ローン控除を利用しているけれど、家を売却しても大丈夫？」

「住み替えを考えているけれど、今まで受けていた住宅ローン控除はどうなるの？」

マイホームの売却を検討するとき、このような疑問を持つ方は少なくありません。

住宅ローン控除を利用している方が現在のマイホームを売却する場合、売却そのものによって住宅ローン控除に関する手続きや、その後に購入する住宅での住宅ローン控除の適用に影響することがあります。

また、マイホームを売却した際には「3000万円の特別控除」など、別の税制上の特例を利用できる場合があります。

今回は、住宅ローン控除を利用中の方がマイホームを売却するときに知っておきたいポイントを解説します。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、一定の要件を満たして住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合などに、所得税等から一定額を控除できる制度です。

住宅を購入するときには、住宅価格だけでなく、住宅ローン控除による税負担の軽減についても考えながら資金計画を立てる方が多いでしょう。

しかし、現在のマイホームを売却して新しい住宅へ住み替える場合には、現在の住宅に関する税制だけでなく、新居について利用できる制度も含めて確認することが大切です。

マイホームを売却すると「3000万円の特別控除」が利用できる場合も

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たすことで「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」を利用できる場合があります。

これは、マイホームを売却して譲渡所得が生じた場合に、その譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度です。

所有期間の長さにかかわらず利用できる特例ですが、適用にはさまざまな要件があります。

たとえば、現在住んでいるマイホームだけでなく、以前住んでいたマイホームについても、住まなくなったから３年目の年末までに譲渡などの要件を満たせば、特例の対象となる場合があります。

ただし、ここで注意したいのが「3000万円の特別控除」と「住宅ローン控除」の関係です。

3000万円の特別控除と住宅ローン控除は同時に利用できる？

住宅ローン控除を利用している方が住み替えをする場合、現在のマイホームの売却で3000万円の特別控除を利用し、新居でも住宅ローン控除を利用したいと考えるかもしれません。

しかし、これらをいつでも自由に併用できるわけではありません。

国税庁によると、マイホームを売ったときの3000万円の特別控除などの特例を利用した場合、新居について住宅ローン控除を受けられない期間が生じるケースがあります。

具体的には、新居に入居した年、その前年または前々年に、以前のマイホームの売却について一定の特例を利用している場合などが対象となります。さらに、入居後の一定期間についても、売却した資産に関する特例の適用によって住宅ローン控除が受けられなくなる場合があります。

そのため、「3000万円の特別控除が使えるから、とりあえず利用しよう」と判断するのではなく、現在の家を売却して新しい家を購入する場合、売却と購入のタイミングも重要になります。

例えば、

・先に現在の家を売却する

・新しい家を購入してから現在の家を売却する

など、さまざまな方法があります。

「売却先行」なら、現在の家がいくらで売れるのかを把握したうえで新居の購入予算を考えやすくなります。

一方、「購入先行」では、先に新居を確保できるため、引っ越しのタイミングを調整しやすいというメリットがあります。

ただし、現在の住宅ローンが残っている場合には、新居の住宅ローンとの兼ね合いや、現在の家を売却するまでの資金計画についても確認が必要です。

さらに、売却時の税制上の特例にはそれぞれ適用要件があるため、単純に「売却価格が高ければよい」というものではありません。

売却前に「いくらで売れるか」を確認しておく

住み替えを検討しているなら、実際に売却を始める前の段階で、現在の自宅がどのくらいの価格で売却できそうなのかを確認しておくとこをおすすめします。

例えば、住宅ローンの残高が2500万円で、自宅が3500万円程度で売却できる見込みであれば、売却後に手元に残る金額についてある程度イメージできます。

ただし、実際には仲介手数料や登記費用、抵当権抹消に関する費用、税金などの諸費用も発生するため、売却価格＝そのまま手元に残る金額ではありません。

だからこそ「いくらで売れるか」だけでなく、「売却後にいくら残るのか」まで考えることが大切です。

税制上の特性は「使えるか」だけで判断しない

不動産売却では、3000万円の特別控除の他にも、一定の要件を満たす場合に利用できる税制上の特例があります。

例えば、所有期間などの要件を満たすマイホームを売却した場合には、長期譲渡所得について軽減税率の特例が適用できる場合があります。3000万円の特別控除と併用できるケースもありますが、住宅ローン控除との関係にも注意が必要です。

どの制度が利用できるかは、売却する不動産の状況や所有期間、居住状況、購入のする住宅、売却・購入の時期などによって異なります。

住宅ローン控除を利用しているマイホームを売却する場合、単に「今の家をいくらで売れるか」だけを考えるのではなく、

・住宅ローンの残高はいくらあるか
・売却にかかる諸費用はいくらか
・売却によって譲渡所得が発生するか
・3,000万円の特別控除などを利用できるか
・住み替え先で住宅ローン控除を利用できるか
・売却と購入のタイミングをどうするか

といった点をまとめて考えることが大切です。

特に住み替えの場合、「どの特例を利用するか」だけでなく、「売却・購入の時期をどうするか」まで含めて事前に確認することが重要です。

税制上の特例は適用要件が細かく、個別の事情によって判断が異なる場合があります。具体的な税金については、税務署や税理士などの専門家への確認をおすすめします。

「まだ売却するか決めていないけれど、自宅がいくらくらいで売れるのか知りたい」

「住み替えを考えているけれど、何から始めればいいかわからない」

そんな段階でも問題ありません。

現在の不動産価格を把握することは、今後の住み替えや資金計画を考えるうえでの第一歩です。

不動産でお困りの方は、ぜひお気軽に中央企画株式会社までご相談ください。

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※本記事は2026年9月時点の情報をもとに作成しています。税制改正等により内容が変更される場合があります。