相続した土地、価格を調べる方法は１つじゃない！代表的な方法を解説！

「親から土地を相続したけれど、この土地はいくらくらいの価値があるの？」

「相続税の計算をするときの土地の価格と、実際に売れる価格は同じ？」

相続によって土地を取得すると、このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

実は、土地の「価値」を調べる方法は一つではありません。

公的な価格を確認する方法や、実際の取引価格を調べる方法、不動産会社に査定を依頼する方法など、それぞれ目的が異なります。

今回は、相続した土地の価格を調べる代表的な方法について解説します。

まず、知っておきたい「土地の価格は一つではない」ということ

土地には、「これが唯一の価格」というものがあるわけではありません。

例えば、相続税を計算するための土地の評価額と実際に不動産市場で売却できる価格は、必ずしも同じではありません。

土地の価格を調べるときには、「何のために価格を知りたいのか」を考えることが重要です。

「相続税の計算に使いたい」

「売却するとしたらいくらになるのか知りたい」のか

「とりあえず相場を知りたい」のかによって、確認するべき情報が変わってきます。

方法①　不動産情報ライブラリで近隣の取引価格を調べる

土地の相場を知る方法の一つが、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。

不動産情報ライブラリでは、地価公示や都道府県調査のほか、不動産取引価格情報などを確認できます。

実際に近隣でどのような土地取引が行われているのか確認することで、所有している土地の相場を考える際の参考になります。

ただし、土地の取引価格は、面積や形状、前面道路、立地などの個別条件によって変わります。

同じ地域、同じくらいの面積の土地でも、形状や接道条件などが違えば価格が異なることがあります。

そのため、近隣の取引事例をそのまま自分の土地の価格として考えるのではなく、相場を知るための参考資料として利用するのがポイントです。

方法②地価公示・都道府県地価調査を確認する

「地価公示」も土地の価格を調べる際に参考になる公的な情報です。

地価公示は、国土交通省の土地鑑定委員会が標準地を選び、不動産鑑定士による鑑定評価をもとに、毎年1月1日時点の正常な価格を公示するものです。

また、都道府県が行う「地価調査」もあります。

これらは、土地の価格水準を把握するうえで役立ちます。

ただし、地価公示や地価調査の価格は、相続した土地そのものの売却価格を示しているわけではありません。

近隣の標準地などと比較しながら、土地の価格水準を確認するために活用しましょう。

方法③　路線価を確認する

相続した土地について調べる際、「路線価」という言葉を目にすることも多いでしょう。

路線価は、相続税や贈与税の計算における土地の評価に利用される重要な指標です。

国税庁では毎年、路線価や評価倍率を公表してます。令和８年度分の路線価等も2026年7月1日に公開されています。

路線価が設定されている地域では、原則として路線価を基に、土地の形状などに応じた補正を行い、面積を乗じて評価額を算出します。

一方、路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる「倍率方式」が用いられます。

ただし、ここで注意したいのが、路線価＝実際に売れる価格ではないということです。

路線価は主に相続税・贈与税のための評価に用いられるものであり、売却価格をそのまま示すものではありません。

方法④　固定資産税評価額を確認する

毎年届く固定資産税のの納税通知書などから、土地の固定資産税評価額を確認できる場合があります。

固定資産税評価額も、土地の価格を知るうえで参考になる情報です。

また、路線価が設定されていない地域で相続税評価を行う場合には、固定資産税評価額に評価倍率をかけて土地の評価額を算出する「倍率方式」が用いられます。

ただし、こちらも「実際に売却したらいくらになるか」という市場価格とは目的が異なります。

固定資産税評価額を見て、「この金額で売れる」と判断するのは避けた方がよいでしょう。

方法⑤　不動産会社に査定を依頼する

「この土地を売却したら、実際にいくらになるのか知りたい」

という場合には、不動産会社に査定を依頼する方法があります。

不動産会社の査定では、近隣の取引事例や現在の市場動向だけでなく、土地の形状、接道状況、用途地域、周辺環境など、個別の条件も踏まえて価格を検討します。

特に相続した土地の場合

・土地の形がいびつ

・接道条件に問題がある

・再建築できるか分からない

・境界が明確になっていない

・古い建物が残っている

・共有名義になっている

など、単純に「周辺の土地相場×面積」だけでは判断できないケースもあります。

そのため、売却を考えている場合は、実際の不動産市場を踏まえて査定してもらうことが重要です。

「相続税評価額」と「売却価格」は分けて考える

ここまで紹介した方法の中で、特に注意したいのが、相続税を計算するための評価額と、売却するときの価格は別物だということです。

相続税の計算では、土地などの財産を評価して課税価格を算定します。土地については、路線価方式や倍率方式など、一定のルールに基づいて評価します。

一方、実際に土地を売却する場合は、買主との取引によって価格が決まります。

そのため、「相続税評価額が1000万円だから1000万円で売れる」とは限りません。

逆に相続税評価額だけを見て「この土地にはこの程度の価値しかない」と判断するのも適切ではありません。

何のために土地の価格を調べるかによって、見るべき価格が変わるということを覚えておきましょう。

相続した土地の価格を知りたいときは、目的から考える

相続した土地の価格を調べる方法は、一つではありません。

まずは、

「相続税の計算をするためなのか」

「売却を検討しているのか」

「現在の相場を知りたいだけなのか」

を整理してみましょう。

近隣の取引価格や地価公示などを調べれば、自分でおおまかな相場を確認することもできます。

一方で、実際に売却する場合には、土地の形状や接道状況、法令上の制限など、個別の条件によって価格が大きく変わることがあります。

「相続したけれど、まだ売るかどうか決めていない」という段階でも、まずは現在の土地の価値を知っておくことは、今後の選択肢を考えるうえで役立ちます。

相続した土地について「いくらくらいになるのか知りたい」「売却するか迷っている」という方は、不動産会社に相談してみるのも一つの方法です。

中央企画では、多摩市をはじめ、相続した不動産の売却や活用についてご相談を承っています。

「まだ売却すると決めていない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

👉 無料査定・ご相談はこちら
https://www.chuo-net.co.jp/souzoku/

0120-497-770