不動産を現金化して相続しやすくするという考え方

相続財産の中でも、特に分け方が難しいものの一つが「不動産」です。

預貯金であれば、相続人同士で分けることができます。

一方で、実家や土地はそのままでは簡単に分けることができません。

「長男が実家を相続するのか」

「兄弟で共有するのか」

「売却して現金でわけるのか」

相続人が複数いる場合、不動産をどうするのかは大きな問題になることがあります。

そこで選択肢の一つとなるのが、相続が発生する前から不動産の今後を考え、必要に応じて売却して現金化しておくという考え方です。

今回は、不動産を現金化することが相続にどのようにつながるのかについて解説します。

不動産は「そのままでは分けにくい財産」

例えば、相続財産として3000万円の現金があれば、相続人が3人の場合、それぞれ1000万円ずつ取得するという分け方を検討できます。

しかし、3000万円相当の土地や建物の場合はどうでしょうか。

不動産そのものを３等分することは簡単ではありません。

共有名義にする方法もありますが、共有者が増えると、将来的な売却や管理などについて意見を合わせる必要が生じる場合があります。

そのため、複数の相続人がいる場合には、不動産をどのように分けるのかを事前に考えておくことが重要です。

「換価分割」という方法もある

相続財産を分ける方法の一つに、換価分割があります。

換価分割とは、遺産の一部または全部を売却して金銭に変え、その代金を相続人で分ける方法です。

例えば、相続した実家を売却して3000万円になったとします。

相続人同士で合意した割合に応じて売却代金を分けることで、不動産そのものを共有するのではなく、現金という形で遺産を分けることができます。

もちろん、実際の分割方法や割合については、相続人間の協議や遺言の内容などを確認する必要があります。

相続が発生する前に「売っておく」という選択肢

ここで考えておきたいのが、「相続が発生してから売る」のではなく、元気なうちに売却しておくという選択肢です。

例えば、

「子供は誰も実家に住む予定がない」

「将来的に空き家になる可能性が高い」

「不動産を残しても管理する人がいない」

「子供たちに不動産を共有させたくない」

という場合には、本人が元気なうちに不動産を売却し、現金化しておく方法も考えられます。

不動産を現金に換えることで、財産の内容が分かりやすくなり、将来の相続について家族と話し合いやすくなる場合があります。

ただし、「現金化すれば必ず相続に有利になる」という意味ではありません。

不動産には、相続税の評価や居住用不動産に関する制度など、現金とは異なる税制上の取り扱いがあります。

そのため、売却を検討するときには、税金だけでなく、家族構成や今後の生活、住まいの必要性などを含めて考えることが大切です。

「実家を残すこと」が本当に家族のためになる？

親にとっては、長年暮らしてきた家には思い入れがあります。

「できれば子供に実家を残したい」

そう考えるのは自然なことです。

しかし、子供が遠方に住んでいたり、すでに自宅を所有していたりすると、実際には実家を利用する予定がないケースもあります。

その場合、相続後に誰も住まないまま空き家となり、管理や固定資産税などの負担が発生することがあります。

「家を残すこと」だけでなく、

「残された家族が、その不動産をどう管理していくのか」

まで考えることが不動産の終活では重要です。

売却するかどうかは「今後の生活」から考える

もちろん、自宅を売却すればよいというわけではありません。

現在もそこで生活しているのであれば、今後の住まいをどうするのかを考える必要があります。

例えば、

・今の家に住み続ける
・老人ホームなどへの入居を検討する
・子どもの近くへ住み替える
・自宅を売却して住み替える
・賃貸住宅に移る

など、さまざまな選択肢があります。

大切なのは、「相続のためだけに売却する」のではなく、自分自身のこれからの生活も含めて判断することです。

不動産売却すると税金がかかることも

不動産売却した場合、売却によって利益が生じると、原則として譲渡所得に対する税金が発生する可能性があります。

譲渡所得は、基本的に

売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除額

によって計算されます。

相続した不動産の場合、原則として亡くなった方が取得したときの購入代金などを基に取得費を計算します。取得費が分からない場合には、一定の場合に売却価格の5％を取得費とすることもできます。

また、相続した空き家については、一定の要件を満たす場合に「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3000万を控除できる制度があります。現在の制度では、一定の要件のもと2027年12月31日までの譲渡が対象です。

このように、不動産の売却には税金や各種特例が関係するため、具体的なケースでは税理士などの専門家に確認することが大切です。

「売らない」ことも含めて、元気なうちに考える

不動産の終活で大切なのは、「売るべきか、残すべきか」を早く決めることではありません。

まずは、「自分がいなくなった後、この不動産を誰が使うのか」

「誰が管理するのか」

「家族は本当にこの不動産を必要としているのか」

と考えてみることです。

そして、家族と話し合ったうえで、住み続ける、賃貸する、管理しながら将来売却する、売却して現金化するなど、それぞれの状況にあった方法を検討していきます。

不動産は金額が大きく、家族の生活にも関わる財産です。

だからこそ、相続が発生してから慌てるのではなく、元気なうちから「自分の不動産をどうしたいか」を考えておくことが、家族への準備の一つになります。

中央企画では、不動産の売却だけでなく、相続や空き家の管理・活用など、不動産に関するご相談を承っています。

「まだ売却するか決めていない」

「子どもに不動産を残すべきか迷っている」

「将来空き家になりそう」

といった段階でも構いません。

まずは現在の不動産の状況を整理し、これからの選択肢を考えるところから始めてみてはいかがでしょうか。

※本記事は2026年10月現在の制度をもとに作成しています。不動産の売却や相続には、個々の事情によって税金・法律上の取り扱いが異なる場合があります。具体的な税務については税理士等の専門家、相続手続きについては司法書士・弁護士等の専門家にご確認ください。

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